O que caracteriza e como lidar com mudanças e exceções
Querer pintar uma parede, trocar uma esquadriaou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em umcondomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comunsou para a fachada do condomínio.
Aí, entra em ação o síndico e a Convenção docondomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir aharmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.
O QUE O CÓDIGOCIVIL DIZ
· Artigo 1336: "São deveres docondômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes eesquadrias externas"
O QUE É FACHADA EÁREA COMUM?
Antes de saber onde o morador pode ou não podemexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas.
· Por fachada, entende-se toda área externa quecompõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas eesquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outroselementos que compõem a harmonia estética.
· A área comum inclui toda a região do condomínio quepode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chavesdisponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores,escadas, garagens, salões e academias.
PORQUENÃO?
O SíndicoNet apurou que um dos fatores quemais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética docondomínio.
Ou seja, mesmo se o apartamento for pequeno ou se alocalização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preçose atrair compradores.
Sendo assim, destacam os especialistas, manter afachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos éfundamental.
É PROIBIDO
Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteraçãona fachada ou área comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta devepassar a constar na convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêmtolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia.
Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido:
1) Sacadas
Toda a área da sacada que é visível não pode seralterada, como:
· Porta
· Cor das paredes internas e externas
· Forro ou teto
· Grade ou parapeito*
· Fechamento com vidros ou grades
· Telas de proteção**
· Películas de proteção nos vidros
· Toldos
· Ar-condicionado
· Mini parabólicas do tipo Sky
(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e omodelo são definidos pela Convenção
(**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação detelas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.
Proibições gerais presentes na maioria dosRegulamentos Internos.
· Colocar ou instalar varais
· Guardar bicicletas
· Pendurar roupas e objetos para o lado de fora
· Colocar vasos ou objetos que possam cair doparapeito
2) Fachadas
· Instalar antenas
· Trocar janelas ou vitrôs*
· Fechar a área de serviço**
· Alterar cor ou textura das paredes de fora doapartamento
A pintura total do edifício pela mesma cor não éproibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser encaradacomo uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração decor é alteração de fachada
(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pelaConvenção
(**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área abertatambém é uma questão de segurança.
3) Áreas Comuns
· Trocar a porta de entrada do apartamento*
· Alterar a abertura da porta de entrada doapartamento**
· Trocar a porta do depósito
· Alterar a utilização, finalidade ou móvel dodepósito
· Pintar ou decorar o hall de entrada dosapartamentos*
· Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio
· Em edifícios cujo portão é parte do projetoarquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmenteem edifpicios antigos ou tidos como históricos.
· Em edifícios comuns, em geral, a troca de portõesnão constitui alteração da fachada.
(*) Na maioria das convenções é proibido. Algunscondomínios aprovam alterações em assembleia
(**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança doCorpo de Bombeiros)
COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS
De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.
Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveise muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vezmais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado,através de Assembleia . Valeressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de umapossível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.
De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradoresas decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.
MEDIDAS EM CASO DEINFRAÇÃO
Caso algum morador faça alguma alteração proibidapela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes, enviar uma notificação da infração e solicitar que omorador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.
Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por"negligência", ou seja, demoram muito tempo para contestar aalteração.
Se a notificação não for cumprida, o morador deveser multado de acordo com as disposiçõesdo Código Civil (art. 1336 e 1337).
É possível também, em casos extremos, recorrer aações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleiacom aprovação da maioria dos presentes.
DICAS DEESPECIALISTAS
Especialistas ouvidos pelo SíndicoNet dão dicaspara evitar problemas
· Seja rigoroso e não abra exceções
· Notifique rapidamente o morador que cometer algumainfração, dando prazo para alteração e avisando da possibilidade de multa
· Elabore a Convenção com base no Código Civil,assim, dificilmente ela poderá ser contestada
· Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a Convenção e oRegulamento Interno. É uma maneira de todos saberem as regras
Fonte: Conteúdo SíndicoNet ; Dora Moraes - gerentede Condomínios da Habitacional; Adon Gabriel de Souza Filho - diretor da PropStarter Administradora de Condomínios; Secovi-SP
