A previsão orçamentária apresentada nas assembleias, como o próprio nome diz, constitui-se num estudo das despesas futuras do condomínio, baseado nas havidas nos meses anteriores, para se ter uma ideia de quanto precisará ser rateado entre os condôminos nos meses seguintes. E, como toda previsão, o resultado a que se chega será sempre aproximado, pois não é um processo de adivinhação.
O síndico e a administradora de condomínios encontram muita dificuldade em fazer com que os condôminos entendam, na assembleia, o objetivo da previsão que é o de, somente, se chegar a um valor total do gasto mensal que, multiplicado pela porcentagem que as unidades ocupam no todo, constante da especificação de condomínio, resultará no valor da taxa condominial que cada apartamento ou casa terá que pagar. E esse resultado poderá implicar na manutenção do valor da taxa condominial ou no aumento, por exemplo, de 15%.
Os condôminos poderão, com base na previsão orçamentária, aprovar o aumento de 15% ou então de 10% provisoriamente ou até mesmo dar poderes ao síndico para que aumente os restantes 5% independentemente de realização de outra assembleia, em caso de necessidade.
O problema é que muitas vezes os condôminos, nas assembleias, não entendendo o objetivo da previsão orçamentária, fazem críticas pontuais aos valores constantes da previsão, desviando o foco que é se mantém o valor da taxa condominial mensal, se aumenta e quanto aumenta. A discussão sobre medidas para diminuir as despesas não é a finalidade desse item. Se o condomínio gastar menos do que foi previsto, melhor, aumentará o caixa, o valor constante da taxa ordinária.
A previsão orçamentária de que trata o Código Civil, é relativa às despesas ordinárias, destinadas à manutenção do condomínio. É a denominada comumente taxa condominial, ou “condomínio”, que não precisa ser dos doze meses vindouros, pois pode haver previsão somente para três ou seis meses, dependendo da situação de cada condomínio. Não é sobre o rateio das despesas extraordinárias.
Na maior parte das vezes, quando o assunto é previsão orçamentária e há necessidade de aumento substancial das cotas condominiais, a assembleia aprova um aumento menor até a realização de outra em espaço de tempo mais curto ou, para se evitar a convocação de outra assembleia, dá poderes ao síndico ou ao corpo diretivo como um todo (síndico, subsíndico e membros do conselho), para aumentar a taxa independentemente de outra assembleia até um limite de, por exemplo, 10% em caso de necessidade.
Em raros casos, há sobra de verba, às vezes porque taxas condominiais de um condômino em atraso entram para o caixa do condomínio em virtude de leilão de uma unidade, por exemplo, e existe a possibilidade de baixar um pouco o valor do rateio. Nessa situação, não é preciso aprovação em assembleia, porque é óbvio que os condôminos não protestarão.
BDI nº 16 - ano: 2014 - (Comentários & Doutrina)
Daphnis Citti de Lauro
Fonte: Diário das Leis.
